Cansu
New member
Bazen güçlendirme daha düşük maliyetli görünebilir; fakat kapsamlı müdahaleler, geçici tahliye ve ilave teknik gereklilikler toplam hesabı değiştirebilir. Yeniden yapım ise daha yüksek başlangıç maliyetine rağmen binanın planını, ortak alanlarını ve tesisatını yenileme olanağı sağlayabilir. Her iki seçenek için de somut teklif ve proje üzerinden hesap yapılması gerekir.
5. Riskli binada yaşayan kiracılar ne yapmalı?
Kiracılar açısından riskli yapı kararı çoğu zaman ev sahibinin karşılaştığı mülkiyet sorunundan farklıdır. Kiracı, binanın arsa payına veya yeniden inşaatta elde edilecek bağımsız bölüme sahip değildir. Buna karşılık işine, okuluna, sağlık hizmetlerine ve sosyal çevresine yakın bir evde yaşama düzeni vardır.
Tahliye gündeme geldiğinde kiracı için ilk sorun yeni bir ev bulmaktır. Özellikle büyük şehirlerde aynı mahallede benzer özelliklere sahip bir konutu bulmak, mevcut kira bedeliyle mümkün olmayabilir. Depozito, emlak komisyonu, nakliye ve yeni ev için yapılacak harcamalar bir araya geldiğinde taşınma ciddi bir mali yük oluşturabilir.
Bu nedenle kiracıların şu adımları atması önemlidir:
• Resmî tahliye bildirimini ve belirtilen tarihleri takip etmek.
• Ev sahibiyle tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito ve kira hesabı hakkında yazılı iletişim kurmak.
• Kira sözleşmesini, ödeme belgelerini ve ikamet durumunu gösteren evrakları saklamak.
• Kentsel dönüşüm kapsamındaki yardım koşullarını ilgili idareden öğrenmek.
• Tahliye zorunluluğu ve yardım başvurusu konusunda belirsizlik varsa belediyeye, ilgili il müdürlüğüne veya bir hukuk uzmanına danışmak.
Burada kritik nokta, kira yardımının her kiracıya otomatik olarak ve her koşulda aynı tutarda ödeneceğini varsaymamaktır. Yardımın türü, tutarı, başvuru koşulları ve ödeme biçimi hak sahibinin durumuna ve uygulanan düzenlemelere göre değişebilir.
Bakanlığın resmî bilgilendirmelerinde, anlaşmayla tahliye edilen bazı uygulama kapsamlarındaki kiracılar için aylık kira yardımı yerine tek seferlik ödeme öngörülebildiği belirtilmektedir. Bu nedenle maliklere verilen yardım ile kiracılara uygulanabilecek desteği birbirine karıştırmamak gerekir.
Başvuru kanalı olarak e-Devlet'teki 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı hizmeti incelenebilir. Başvurudan önce ilgili il müdürlüğünden veya yetkili belediyeden hangi evrakların ve koşulların geçerli olduğu doğrulanmalıdır.
6. Ev sahipleri hangi masraflarla karşılaşır?
Riskli yapı tespitinden sonra ev sahiplerinin karşısına çıkan en önemli meselelerden biri finansmandır. Çünkü yıkım kararı, binanın yeniden yapılması için gereken bütün paranın devlet tarafından karşılanacağı anlamına gelmez.
Maliyetler; arsanın bulunduğu konuma, binanın büyüklüğüne, daire sayısına, zemin koşullarına, mimari projeye, inşaat malzemelerine ve yüklenici firmanın teklifine göre değişir. Bu nedenle internette görülen tek bir metrekare fiyatını bütün apartmanlar için geçerli kabul etmek yanıltıcıdır.
Bir hesaplama örneği üzerinden düşünelim. Tamamen varsayımsal olarak, 20 daireli bir apartmanın yeniden yapım için toplam 40 milyon TL tutarında bir teklif aldığını varsayalım. Bu rakam, arsa ve mevcut hak sahipliği düzenlemeleri dikkate alınmadan verilmiş örnek bir maliyet varsayımıdır.
Eğer toplam maliyet 20 daire arasında eşit paylaşılabilseydi, daire başına ortalama maliyet 2 milyon TL olurdu. Ancak gerçek hayatta paylaşım her zaman eşit olmak zorunda değildir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin özellikleri, sözleşme hükümleri ve maliklerin üzerinde anlaştığı finansman modeli sonucu değiştirebilir.
Üstelik bu hesaplamada geçici konut gideri, taşınma masrafı, kira artışı, olası ek işler ve finansman maliyeti ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev sahiplerinin yükleniciyle sözleşme yapmadan önce şu sorulara yanıt araması gerekir:
- İnşaatın toplam bedeli kesin mi, yoksa maliyet artışlarına göre değişebilir mi?
- Kullanılacak malzemeler, teknik şartname ve teslim tarihi sözleşmede açıkça yazıyor mu?
- İnşaatın gecikmesi durumunda hangi yaptırımlar uygulanacak?
- Yükleniciye arsa payı devredilecekse devrin koşulları ve güvenceleri neler?
- İnşaat tamamlanamazsa maliklerin hakları nasıl korunacak?
- Kira yardımı veya kredi desteği varsa hangi şartlarda kullanılabilecek?
Özellikle yalnızca düşük fiyat verdiği için bir firmayı seçmek, uzun vadede daha büyük sorunlara neden olabilir. Firmanın mali yeterliliği, geçmiş projeleri, ruhsat süreçleri, sözleşme hükümleri ve teminatları birlikte incelenmelidir.
7. Kira yardımı ne kadar, ne kadar süreyle verilir?
Kira yardımı konusunda en sık karşılaşılan yanlış anlaşılma, herkesin aynı tutarda ve aynı süre boyunca destek alacağı düşüncesidir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî bilgilendirmelerinde, riskli alan dışında kalan riskli yapılarda uygun koşulları sağlayan hak sahipleri için kira yardımının genel olarak 18 aya kadar uygulanabildiği belirtilmektedir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise yardım süresi, ilgili düzenlemeler çerçevesinde 48 ayı geçmemek üzere belirlenebilir. Bunlar her başvuru sahibine koşulsuz olarak tanınan sabit süreler değildir.
Kiracılar için de ayrı kurallar bulunur. Bazı uygulamalarda aylık yardım yerine tek seferlik ödeme söz konusu olabilir. Dolayısıyla yalnızca bir tanıdığın aldığı yardım miktarına bakarak kendi hakkınız hakkında kesin sonuca varmak doğru değildir.
Kaynak: İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – Kira Yardımı
İstanbul'da yaşayanlar açısından ayrıca dikkat edilmesi gereken bir konu da özel dönüşüm programlarıdır. Örneğin, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 2026 tarihli açıklamasında, gerekli şartları sağlayan ve riskli yapı onayı 31 Aralık 2026'ya kadar alınan yapıların Yarısı Bizden kampanyasına dâhil olabilmesine ilişkin düzenleme duyurulmuştur. Burada önemli olan, yalnızca riskli yapı tespitine sahip olmak değil, kampanyanın diğer koşullarını da karşılamaktır.
Güncel koşullar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî duyuruları incelenmelidir. Kampanya kapsamı, başvuru takvimi ve ödeme koşulları değişebileceği için eski haberlerdeki rakamlar güncelmiş gibi kullanılmamalıdır.
8. Gerçek hayattan örnekler bize ne anlatıyor?
Riskli yapı meselesini anlamak için yalnızca mevzuata değil, yaşanmış afetlere ve toplumsal sonuçlara da bakmak gerekiyor.
Örnek 1: 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremler
6 Şubat 2023'te meydana gelen iki büyük depremin büyüklükleri AFAD kayıtlarında sırasıyla 7,7 ve 7,6 olarak yer alıyor. AFAD'ın yayımladığı değerlendirme raporlarında, depremler sonucunda 50.783 kişinin hayatını kaybettiği, 115.353 kişinin yaralandığı ve 37.984 binanın yıkıldığının raporlandığı belirtilmiştir. Sonraki resmî açıklamalarda can kaybı sayısı daha yüksek olarak da duyurulmuştur; bu nedenle farklı tarihlerde yayımlanan rakamların aynı veri kesitini temsil etmediğine dikkat etmek gerekir.
Kaynak: AFAD, Kahramanmaraş Depremleri Raporu
Bu verilerin önemi yalnızca yıkılan bina sayısı değildir. Deprem, bir yapının güvenliğinin bireysel bir tercih olmaktan çıkıp toplumsal bir meseleye dönüştüğünü gösterdi. Bir binanın yıkılması, o binada yaşayanların yanı sıra komşuları, çevredeki iş yerlerini, okulları, ulaşım ağlarını ve acil müdahale çalışmalarını da etkileyebilir.
Bununla birlikte, depremde yıkılan her binanın önceden resmen riskli yapı ilan edilmiş olduğunu veya yıkılan bütün binaların aynı nedenle çöktüğünü söylemek doğru değildir. Bunun için bina bazında teknik inceleme gerekir. Afet sonrasındaki genel veriler, tek başına belirli bir binanın neden yıkıldığını kanıtlamaz.
Çıkarılacak temel ders şudur: Depremden önce yapılan teknik değerlendirme ve gerekli önlemler, yalnızca bir dairenin değerini değil, o binadaki insanların yaşam güvenliğini de ilgilendirir.
Örnek 2: TÜİK'in bina ve konut verileri
TÜİK'in 2021 Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması verilerine göre Türkiye'de hanehalklarının ikamet ettiği konutların bulunduğu binalara ilişkin toplam sayı 25.329.833'tür. Bunların 3.179.805'i 1980 ve öncesinde, 7.834.588'i ise 1981-2000 yılları arasında tamamlanmıştır.
5. Riskli binada yaşayan kiracılar ne yapmalı?
Kiracılar açısından riskli yapı kararı çoğu zaman ev sahibinin karşılaştığı mülkiyet sorunundan farklıdır. Kiracı, binanın arsa payına veya yeniden inşaatta elde edilecek bağımsız bölüme sahip değildir. Buna karşılık işine, okuluna, sağlık hizmetlerine ve sosyal çevresine yakın bir evde yaşama düzeni vardır.
Tahliye gündeme geldiğinde kiracı için ilk sorun yeni bir ev bulmaktır. Özellikle büyük şehirlerde aynı mahallede benzer özelliklere sahip bir konutu bulmak, mevcut kira bedeliyle mümkün olmayabilir. Depozito, emlak komisyonu, nakliye ve yeni ev için yapılacak harcamalar bir araya geldiğinde taşınma ciddi bir mali yük oluşturabilir.
Bu nedenle kiracıların şu adımları atması önemlidir:
• Resmî tahliye bildirimini ve belirtilen tarihleri takip etmek.
• Ev sahibiyle tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito ve kira hesabı hakkında yazılı iletişim kurmak.
• Kira sözleşmesini, ödeme belgelerini ve ikamet durumunu gösteren evrakları saklamak.
• Kentsel dönüşüm kapsamındaki yardım koşullarını ilgili idareden öğrenmek.
• Tahliye zorunluluğu ve yardım başvurusu konusunda belirsizlik varsa belediyeye, ilgili il müdürlüğüne veya bir hukuk uzmanına danışmak.
Burada kritik nokta, kira yardımının her kiracıya otomatik olarak ve her koşulda aynı tutarda ödeneceğini varsaymamaktır. Yardımın türü, tutarı, başvuru koşulları ve ödeme biçimi hak sahibinin durumuna ve uygulanan düzenlemelere göre değişebilir.
Bakanlığın resmî bilgilendirmelerinde, anlaşmayla tahliye edilen bazı uygulama kapsamlarındaki kiracılar için aylık kira yardımı yerine tek seferlik ödeme öngörülebildiği belirtilmektedir. Bu nedenle maliklere verilen yardım ile kiracılara uygulanabilecek desteği birbirine karıştırmamak gerekir.
Başvuru kanalı olarak e-Devlet'teki 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı hizmeti incelenebilir. Başvurudan önce ilgili il müdürlüğünden veya yetkili belediyeden hangi evrakların ve koşulların geçerli olduğu doğrulanmalıdır.
6. Ev sahipleri hangi masraflarla karşılaşır?
Riskli yapı tespitinden sonra ev sahiplerinin karşısına çıkan en önemli meselelerden biri finansmandır. Çünkü yıkım kararı, binanın yeniden yapılması için gereken bütün paranın devlet tarafından karşılanacağı anlamına gelmez.
Maliyetler; arsanın bulunduğu konuma, binanın büyüklüğüne, daire sayısına, zemin koşullarına, mimari projeye, inşaat malzemelerine ve yüklenici firmanın teklifine göre değişir. Bu nedenle internette görülen tek bir metrekare fiyatını bütün apartmanlar için geçerli kabul etmek yanıltıcıdır.
Bir hesaplama örneği üzerinden düşünelim. Tamamen varsayımsal olarak, 20 daireli bir apartmanın yeniden yapım için toplam 40 milyon TL tutarında bir teklif aldığını varsayalım. Bu rakam, arsa ve mevcut hak sahipliği düzenlemeleri dikkate alınmadan verilmiş örnek bir maliyet varsayımıdır.
Eğer toplam maliyet 20 daire arasında eşit paylaşılabilseydi, daire başına ortalama maliyet 2 milyon TL olurdu. Ancak gerçek hayatta paylaşım her zaman eşit olmak zorunda değildir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin özellikleri, sözleşme hükümleri ve maliklerin üzerinde anlaştığı finansman modeli sonucu değiştirebilir.
Üstelik bu hesaplamada geçici konut gideri, taşınma masrafı, kira artışı, olası ek işler ve finansman maliyeti ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev sahiplerinin yükleniciyle sözleşme yapmadan önce şu sorulara yanıt araması gerekir:
- İnşaatın toplam bedeli kesin mi, yoksa maliyet artışlarına göre değişebilir mi?
- Kullanılacak malzemeler, teknik şartname ve teslim tarihi sözleşmede açıkça yazıyor mu?
- İnşaatın gecikmesi durumunda hangi yaptırımlar uygulanacak?
- Yükleniciye arsa payı devredilecekse devrin koşulları ve güvenceleri neler?
- İnşaat tamamlanamazsa maliklerin hakları nasıl korunacak?
- Kira yardımı veya kredi desteği varsa hangi şartlarda kullanılabilecek?
Özellikle yalnızca düşük fiyat verdiği için bir firmayı seçmek, uzun vadede daha büyük sorunlara neden olabilir. Firmanın mali yeterliliği, geçmiş projeleri, ruhsat süreçleri, sözleşme hükümleri ve teminatları birlikte incelenmelidir.
7. Kira yardımı ne kadar, ne kadar süreyle verilir?
Kira yardımı konusunda en sık karşılaşılan yanlış anlaşılma, herkesin aynı tutarda ve aynı süre boyunca destek alacağı düşüncesidir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî bilgilendirmelerinde, riskli alan dışında kalan riskli yapılarda uygun koşulları sağlayan hak sahipleri için kira yardımının genel olarak 18 aya kadar uygulanabildiği belirtilmektedir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise yardım süresi, ilgili düzenlemeler çerçevesinde 48 ayı geçmemek üzere belirlenebilir. Bunlar her başvuru sahibine koşulsuz olarak tanınan sabit süreler değildir.
Kiracılar için de ayrı kurallar bulunur. Bazı uygulamalarda aylık yardım yerine tek seferlik ödeme söz konusu olabilir. Dolayısıyla yalnızca bir tanıdığın aldığı yardım miktarına bakarak kendi hakkınız hakkında kesin sonuca varmak doğru değildir.
Kaynak: İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – Kira Yardımı
İstanbul'da yaşayanlar açısından ayrıca dikkat edilmesi gereken bir konu da özel dönüşüm programlarıdır. Örneğin, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 2026 tarihli açıklamasında, gerekli şartları sağlayan ve riskli yapı onayı 31 Aralık 2026'ya kadar alınan yapıların Yarısı Bizden kampanyasına dâhil olabilmesine ilişkin düzenleme duyurulmuştur. Burada önemli olan, yalnızca riskli yapı tespitine sahip olmak değil, kampanyanın diğer koşullarını da karşılamaktır.
Güncel koşullar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî duyuruları incelenmelidir. Kampanya kapsamı, başvuru takvimi ve ödeme koşulları değişebileceği için eski haberlerdeki rakamlar güncelmiş gibi kullanılmamalıdır.
8. Gerçek hayattan örnekler bize ne anlatıyor?
Riskli yapı meselesini anlamak için yalnızca mevzuata değil, yaşanmış afetlere ve toplumsal sonuçlara da bakmak gerekiyor.
Örnek 1: 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremler
6 Şubat 2023'te meydana gelen iki büyük depremin büyüklükleri AFAD kayıtlarında sırasıyla 7,7 ve 7,6 olarak yer alıyor. AFAD'ın yayımladığı değerlendirme raporlarında, depremler sonucunda 50.783 kişinin hayatını kaybettiği, 115.353 kişinin yaralandığı ve 37.984 binanın yıkıldığının raporlandığı belirtilmiştir. Sonraki resmî açıklamalarda can kaybı sayısı daha yüksek olarak da duyurulmuştur; bu nedenle farklı tarihlerde yayımlanan rakamların aynı veri kesitini temsil etmediğine dikkat etmek gerekir.
Kaynak: AFAD, Kahramanmaraş Depremleri Raporu
Bu verilerin önemi yalnızca yıkılan bina sayısı değildir. Deprem, bir yapının güvenliğinin bireysel bir tercih olmaktan çıkıp toplumsal bir meseleye dönüştüğünü gösterdi. Bir binanın yıkılması, o binada yaşayanların yanı sıra komşuları, çevredeki iş yerlerini, okulları, ulaşım ağlarını ve acil müdahale çalışmalarını da etkileyebilir.
Bununla birlikte, depremde yıkılan her binanın önceden resmen riskli yapı ilan edilmiş olduğunu veya yıkılan bütün binaların aynı nedenle çöktüğünü söylemek doğru değildir. Bunun için bina bazında teknik inceleme gerekir. Afet sonrasındaki genel veriler, tek başına belirli bir binanın neden yıkıldığını kanıtlamaz.
Çıkarılacak temel ders şudur: Depremden önce yapılan teknik değerlendirme ve gerekli önlemler, yalnızca bir dairenin değerini değil, o binadaki insanların yaşam güvenliğini de ilgilendirir.
Örnek 2: TÜİK'in bina ve konut verileri
TÜİK'in 2021 Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması verilerine göre Türkiye'de hanehalklarının ikamet ettiği konutların bulunduğu binalara ilişkin toplam sayı 25.329.833'tür. Bunların 3.179.805'i 1980 ve öncesinde, 7.834.588'i ise 1981-2000 yılları arasında tamamlanmıştır.